Законодательные ограничения на продажу и владение недвижимостью в Испании на побережье

Ограничение права собственности Законом о побережьях Испании

Принятие в 2013 году новой редакции Закона о побережьях Испании существенно ограничило права собственности на жилую и коммерческую недвижимость возведенную у моря у значительного количества местных жителей и иностранных граждан, владеющих этими объектами длительное время на законных основаниях.

Жилая застройка у моря в Испании

Панорама жилой застройки на первой линии у моря в Пуэрто-Банус на побережье Коста дель Соль в Испании

По различным экспертным оценкам после проведенной территориальной демаркации побережий Испании юридической легализации подлежат более 16200 частных жилых домов с придомовыми участками, полностью или частично расположенных в зонах «общественного достояния» и «земельных правовых сервитутов» в земельном кадастре страны.

Понятие зоны «Общественного достояния прибрежных территорий и акваторий» (исп. Dominio Público Marítimo Terrestre, DPMT) в административном праве Королевства Испания определяется как совокупность охраняемых приморских территорий и пляжей, а также акваторий внутренних морских вод, территориальных вод, прилежащих вод, исключительной экономической зоны и континентального шельфа, относящихся к общественному достоянию граждан этой страны.

«Земельный правовой сервитут» — это комплекс законодательных ограничений на право пользования земельными участками, зданиями, сооружениями и другими объектами недвижимого имущества, их владельцами и третьими лицами. Это понятие неразрывно связано с правовым определением «Servidumbre de proteccion», или «зоны защиты земельных сервитутов».

«Сервитут общественных транзитных зон» (исп. Servidumbre de transito). В этой зоне земельного сервитута шириной 6 метров запрещается капитальное строительство любых коммерческих объектов. Данная территория предназначена для прокладки проездов специальных и спасательных транспортных средств, а также благоустроенных пешеходных и пейзажных приморских аллей, оборудованных капитальными мостовыми переходами, системами наружного освещения и местами для отдыха. Эти транзитные зоны имеют различную конфигурацию и протяженность, зависящую от характера рельефа и очертаний береговой линии.

Наиболее распространенным типом земельного сервитута в странах Европы являются полосы земельных участков, на которых проложены технические коридоры подземных инженерных коммуникаций. Нередко они проходят по частным придомовым территориям. На этих участках, в частности, запрещается строительство капитальных зданий и ограничиваются права на возведение временных и сборно-разборных сооружений из облегченных, пневматических и тентовых конструкций.

В пределах границ этих территорий строго разграничиваются права личной и общественной собственности, а также запрещаются или существенно сужаются возможности организации и ведения хозяйственной и коммерческой деятельности. Законом запрещается полная или частичная приватизация участков морских пляжей, на которых в частности, допускается функционирование сезонных предприятий общественного питания, баров и ресторанов чирингито, проведение общественных мероприятий и свадеб, а также занятия оздоровительными и водными видами спорта.

Схема территориального зонирования побережий Испании

Схема территориального зонирования побережий Испании в соответствии с законом «Ley de Costas de España» в редакции 2013 года. Источник: Министерство сельского хозяйства и рыболовства, продуктов питания и окружающей среды Испании

Возможность сохранения прав собственности

Для хозяев испанского недвижимого имущества, расположенного полностью или частично в охраняемой зоне морского побережья, могут сохраняться следующие права:

  • проживать на законных основаниях в этих зданиях в течение 75 лет. Этот срок соответствует суммарным общеевропейским демографическим показателям двух поколений одной семейной группы. Такой период времени также соответствует расчетным срокам эксплуатации и физической амортизации, несущих и ограждающих конструкций для большинства типов европейского малоэтажного жилья вместимостью на одну семью;
  • выполнять капитальный ремонт и ограниченную реконструкцию жилых зданий и вспомогательных сооружений в пределах их существующих площадей застройки и основных строительных габаритов;
  • продавать или завещать по наследству всё легализованное недвижимое имущество, включая передачу прав на земельный участок. Права собственности на эту недвижимость в Испании действительны только в течение 75 лет.

Градостроительные и технические требования

К перечню градостроительных и технических требований к уже построенным и эксплуатируемым жилым объектам, расположенным на удалении от 20 до 100 м от зон общественного достояния побережий Испании, в частности, относится:

  • возможность заезда автотранспорта на придомовые участки со стороны улиц, общих внутриквартальных проездов или заездов тупикового типа;
  • наличие внешних инженерных сетей электроснабжения, водоснабжения и канализации, подключенных к этим зданиям и сооружениям. Особым требованием к оборудованию зданий и сооружений, является их техническое соответствие действующим нормативным показателям по энергоэффективности и экономии воды;
  • как альтернатива выше перечисленным требованиям, допускается частичное расположение легализуемого земельного участка, как минимум на третью часть своей общей площади, на территории существующего жилого образования, урбанизации или городского района, построенных у моря.

Проблемы повторной легализации прав собственности на коммерческую недвижимость в Испании, возведенную на территориях «Общественного достояния» возникли у собственников 3000 пляжных баров и ресторанов, 1700 производственных зданий и 100 гостиничных комплексов. За последние десятилетия на побережьях Испании на вновь демаркированных участках земельных сервитутов, расположенных за зонами общественного достояния, было построено около 140 000 жилых зданий и 900 отельных комплексов. Их владельцы при выполнении определенных юридических процедур и оплаты налоговых сборов за хозяйственное использование общественной территории, могут возобновить легальную эксплуатацию этих объектов, а в случае необходимости выполнить их капитальный ремонт и реконструкцию.

Практическую информацию о введенных в действие законодательных запретах и нормативных ограничениях на строительство, куплю-продажу, организацию и ведение частного бизнеса, а также владение объектами жилой и коммерческой недвижимости на побережье Испании, можно получить у риэлторов Агентства Vikmar (Викмар). Предварительные профильные консультации по телефону нашей горячей линии: +7 495 774-09-74.

Полезная информация: определения понятий «Закона о побережьях» Испании

В Законе 2/2013 от 29 мая «Об охране, использовании и устойчивом развитии приморских территорий», с учетом действующих поправок к Закону 22/1988 о Побережьях Испании (исп. Ley de Costas de España), приведены следующие юридические определения связанных понятий, применяемых для правового регулирования способов защиты и хозяйственного использования прибрежных регионов и акваторий страны.

Zona de influencia en suelos no urbanos – зона городской территории с правовыми ограничениями на ведение строительства жилых и общественных зданий.

Dominio privado – зона ограничения прав частного владения земельными участками, капитальными зданиями и сооружениями.

Interior ribera del mar – зона прибрежных акваторий и внутренних вод.

Ribera del mar – прибрежная акватория, является особым юридическим понятием в испанской правовой системе, имеющей ключевое значение для защиты разнообразия и богатства природных ландшафтов и морских экосистем расположенных вдоль всей береговой линии территорий Королевства.

Bajamar Máxima Viva Equinoccial, BMVE – зона максимального отлива при средних погодных условиях.

Pleamar Máxima Viva Equinoccial, PMVE – зона максимального прилива при тех же метеорологических условиях.

Zona Marítimo — Terrestre, ZMT – зона прибрежных территорий и акваторий.

Acantilado – скальные береговые массивы.

Mar territorial y las aguas interiores – зона внутренних и территориальных вод в соответствии с действующим международным правом.

Агентство зарубежной недвижимости Vikmar (Викмар) © Copyright — vikmar-realty.ru

Оставьте контактные данные и мы свяжемся в указанное Вами время

Менеджер: Светлана

  1. Captcha

Мы тоже ненавидим спам! Указанный e-mail не будет передан третьим лицам, а будет использован только для связи с Вами.